昆山房企淡定面对 揭秘苏州“最严厉”新政
2014-02-19 09:43:17   来源：昆山视听网    点击：

一件事情的好坏，正如一枚硬币的两面。一项新政策的出台，其对市场产生的利弊亦如此。当苏州市政府新近发布马年首个房地产市场新政《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》，在商业房地产领域“建立风险防范资产保障机制”，要求可分割出售类的商业房地产项目，在预售前必须划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，时限为3年。这一新政甫一出台就被冠上了“最严厉”的帽子。

事实上，在商业地产开发中要求一定比例的房产作为风险防范资产予以冻结，本身就习以为常。对于政府来说，要通过冻结一定比例的预售房产来防范开发商跑路的风险，但对于开发商来说，他们更乐于将这种政策关卡称之为“自持物业”。不论是SOHO中国，万达广场，还是宝龙模式，都曾将自持商业物业比例的高低视为开发商与商户利益达到高度的一致。于是，就有了这样的论调：自持物业一方面是有利于开发商整体的布局打造，散户出租会打乱整体布局和业态分布，降低物业品质；另一方面，对开发商来说，能长期享有物业升值带来的溢价空间，赚取更多利润。

所以，在实际情况中，开发商日渐倾向于提高商业地产中的自持物业占比，一些实力较弱的企业，往往选择先租后售的方式，在物业口碑上去后再抛售，既规避了不少风险，又保证了资金回笼的速度。况且冻结三成比例，对于大的商业地产商来说，并不算太高。同时，如今商业地产中自持物业的回报长期来看往往是高于出售物业的，还会带来增值效应，风险也相对低一些。而自持物业也能为企业融资提供资本，起到所谓的“资金杠杆”作用。

从长远看，商铺、写字楼、服务式公寓等商业物业出租及物业增值获取的收益，远远高于一次性分割销售，开发企业持有商业物业，是一种理性的选择。今后，在商业地产开发中‘卖掉就走’的房地产营销策略将会减少，商业地产开发‘金融产品化’是商业地产发展的长远趋势。从这个角度来说，自持的好处自不待言。当然，所谓自持也有其缺点：无法一次性回收投资实现盈利，不仅如此，后期运营还要持续投入。在市场不是特别景气，开发商资金压力加大，如果还要自持商业，对现金流的考验会非常大。再加上政府出台硬性规定，那么对于那些中小房企来说，遭受重创是难免的。

但总体来看，这个所谓的最严厉新政也并非传说中那么可怕。